3 способа спроектировать офис с точным попаданием в бюджет

Несмотря на то, что строительство — сложная сфера с высоким риском непредвиденных затрат, уложиться в желаемый бюджет всё-таки можно. Не будем говорить, что это легко. Но дадим действенные рекомендации.

Способ 1. Сделать бюджет детальным и реалистичным

Детальный бюджет позволяет понять, на что вы планируете потратить ту или иную сумму. Чем подробнее расписаны статьи расходов, тем проще их контролировать и соблюдать. 

Притом каждая статья бюджета должна соответствовать реальности. То есть если заложена сумма на двери, то на рынке действительно должны быть двери по этой стоимости.

Звучит довольно просто, давайте разбираться, так ли это на самом деле.

Чтобы составить подробный и реальный бюджет:

1. Найдите похожий на ваш проект 

А лучше — итоговую смету по завершении проекта. Если кто-то построил дом, а вы хотите точно такой же, то и смета на него будет примерно такой же. При строительстве офиса в бизнес-центре с одинаковыми планировками на этажах можно пообщаться с соседями сверху или снизу. Но нужно помнить, что по-настоящему одинаковых проектов в строительстве не бывает. Таким образом вы, скорее всего, получите «среднюю температуру по больнице», но всё же среднее значение лучше, чем никакое. 

Если нет близкого бюджета, возьмите среднюю стоимость на рынке за строительство похожих объектов.

Обязательно учтите непредвиденные затраты. В отделке коммерческих интерьеров — это минимум 5−7%.

2. Если аналогов нет, то объект нужно спроектировать

Если у вас нетиповой проект, нестандартное помещение или творческая задумка, то вам и сравнивать не с чем — наймите архитектора и проектировщиков, сообщите им бюджет за минусом непредвиденных затрат и спроектируйте ваш объект. В результате вы получите детальный план строительства. 

Имея такой план, можно очень точно оценить стоимость объекта. А если стоимость не попадает в желаемый бюджет, то проект можно подогнать под бюджет до того, как начнутся основные затраты на строительство.

3. Узнайте актуальную рыночную стоимость работ

По разработанному проекту реализацией займутся подрядчики. Поэтому нужно узнать стоимость их работ и стоимость материалов.

Запросите смету у нескольких исполнителей, а ещё лучше проведите тендер — так вы получите реальную стоимость вашего проекта.

4. Скорректируйте проект

Очень редко смета по результатам тендера совпадёт с вашим бюджетом. Это нормально. Вернитесь к проектировщику, вместе изучите смету и решите, на каких позициях можно сэкономить. Дайте задание проектировщику изменить проект и пересчитайте смету с новыми вводными. Возможно, такую подгонку придётся сделать несколько раз, но в результате вы сможете получить проект за желаемые деньги.

Способ 2. Используйте подход Design & Build (Проектирование параллельно со строительством)

Если вам не хочется подгонять бюджет самостоятельно, поручите это дело генеральному подрядчику — сообщите ему бюджет за вычетом непредвиденных затрат и зафиксируйте стоимость. Так как при этом подходе генподрядчик занимается в том числе проектированием, он сможет вносить корректировки для соблюдения бюджета. 

Подход Design & Build подойдёт только для относительно простых и типовых проектов, подробнее рассказывали здесь.

Способ 3. Используйте подход Construction Manager in Charge (Проектирование с ответственностью Подрядчика)

Можно пойти ещё дальше и сделать генподрядчика ответственным за соблюдение стоимости всего объекта ещё до начала проектирования. При таком подходе подрядчик руководит проектировщиком и пропускает только те решения, которые впишутся в заранее названный бюджет. О плюсах и минусах способа Construction Manager in Charge мы также рассказывали.

* * *

Получается, что по отдельности ни проектировщик, ни подрядчик соблюсти бюджет не могут. Нужна работа в связке для оптимизации стоимости и её приближения к желаемой величине. 

Сразу спроектировать точно в бюджет вряд ли получится. Зато можно перепроектировать на основании актуальных смет реальных подрядчиков. Можно оценить важность того или иного проектного решения и избавиться от неважных и трудозатратных. Можно ещё напрямую уточнить у подрядчика, сделает ли он определённый раздел работ дешевле. 

При этом нужно не забывать, что никаким способом нельзя вписаться в откровенно заниженный бюджет. То есть на рынке действительно должны быть материалы за указанную стоимость и подрядчики, которые готовы работу за вашу цену выполнить.