En

КАК ПРОВЕРИТЬ ПОДХОДИТ ЛИ ПОМЕЩЕНИЕ ПОД НОВЫЙ ОФИС?

 

Самые важные параметры

Предположим, у вас есть офис и вам нужно его перевезти в новое помещение.


Вы сами или агент подобрали вам варианты помещений. Как убедиться, что помещение подходит, а если вариантов несколько - как узнать, какой вариант лучше?


Не будем рассматривать расположение.

 

 

Площадь

 

Выбирая помещение, нужно убедиться, что оно подходит по размеру. Но простое арифметическое сравнение не всегда срабатывает. В зависимости от формы этажа и года подстройки здания отличается коэффициент использования площади. Например, в старинных зданиях, где помещения уже нарезаны - отделы могут поместиться не так эффективно, как в открытом современном здании.


Чтобы убедиться, что помещение подходит по площади, лучше всего сделать пробную планировку – то есть. буквально разместить все необходимые помещения и рабочие места. Пробная планировка (тест-фит) занимает от 1 до 4 рабочих дней в зависимости от площади и дает точное представление о том, как разместятся не условные, а реальные – ваши – сотрудники.

 

 

Высота помещения

 

Выбирая помещение важно учитывать его высоту. По нормам, в офисных помещениях должна быть высота не менее 2.7 метра (2.4 метра в коридорах). Но не во всех зданиях такие возможности есть. Мы сталкивались с ситуациями, когда в офисное здание переделывали, например, гостиницу, и высота этажа до отделки была 2.9 метра. А ведь еще нужно разместить инженерные системы.


На эффективную высоту помещения также влияет конструктивная схема здания, загруженность потолка инженерными системами, наличие фальшпола.


Из практических соображений лучше выбирать помещения с высотой от перекрытия до перекрытия не менее 3.3 метров. В этом случае скорее всего удастся соблюсти нормы по высоте.

 

 

Вид из окна, ориентация по сторонам света

 

При выборе помещения важно учитывать, что будет видно из окна. Для этого нужно хотя бы один раз посетить помещение и пройти по периметру. Любому будет приятнее смотреть на парк или реку, чем на шоссе, помойку или кладбище.


Также может быть важным учесть высоту расположения. Иногда расположение помещения даже на третьем этаже не гарантирует того, что из окон будет что-то видно. Важно учитывать, что низкое расположение помещения увеличивает воздействие внешних шумов и вибраций.


Кроме этого, важно учесть ориентацию помещения по сторонам света и как это согласуется со спецификой работы компании. Например, офис, ориентированный на юг будет получать много солнечного света, что прекрасно, но при работе за компьютером приводит к необходимости использовать плотные шторы и даже шторы-блэкауты.

 

 

Соседи


При выборе помещения иногда бывает важно учитывать соседство. Соседство может быть как благоприятным, так и неблагоприятным. Например, в здании рядом могут располагаться конкуренты или такие арендаторы, которые будут создавать неправильный имидж. Лучше всего, если соседями окажутся компании такого же класса, размера и схожей культуры.


Может быть важно кто соседи не только на вашем этаже, но выше и ниже. Соседи сверху могут шуметь. А соседи снизу могут быть слишком чувствительными. Это все можно и нужно уточнить у Собственника здания заранее.

 

 

Провайдеры


В некоторых случаях для компании может быть важным использование конкретных провайдеров связи так как каждое здание как правило предлагает ограниченный выбор провайдеров.


Если вам нужно завести своего провайдера, надо обязательно уточнить заранее работают ли они в здании и могут ли в него зайти.

 

 

Мощности инженерных систем


Многие компании при выборе помещений думают только о площади, но забывают об инженерной оснащенности помещений. Между тем, несоответствие условий пребывания требованиям санитарных норм одна из самых распространенных причин переезда.


Для обеспечения комфорта сотрудников в зимнее и летнее время помещение должно быть либо оборудовано, либо иметь возможность оборудования системой отопления, приточно-вытяжной вентиляции, кондиционирования.


Очень часто базовые мощности. которые выделяет Арендодатель, являются недостаточными. Необходимо обязательно проводить анализ технических условий (ТУ) и проверять соответствие потребностям организации.


Проверка ТУ достаточно простая операция и может быть выполнена специальной организацией за пару часов. Мы также помогаем с проверкой ТУ, чтобы это сделать, свяжитесь  с нами. 

 

 

Выделенная электрическая мощность


Ничуть не меньший по важности параметр, чем обеспечение комфорта сотрудников – доступная электрическая мощность. Как правило выделенная на помещение мощность фиксирована и не может быть увеличена.


Поэтому важно заранее оценить достаточность выделенной мощности для нужд компании.


Проблема расчета необходимой мощности комплексная. Современные компьютеры и приборы освещения потребляют не так много электроэнергии. Недостаток же мощностей ощущается, когда арендатор планирует установить дополнительное инженерное оборудование (кондиционеры, вентиляционные установки), оборудовать кухню энергоемкими приборами. 

 

 

Возможность установки инженерного оборудования


При недостатке мощностей инженерных систем – арендатор может решить дооборудовать помещения самостоятельно. Но для этого необходимо убедиться, что есть или могут быть выделены места для инженерного оборудования. Если речь идет о средних и крупных офисах, желательно сразу уточнять возможность установки наружных блоков кондиционирования, вентиляционных установок на кровле или других площадках.

 

 

Круглогодичное кондиционирование


В нашем климате может показаться абсурдом необходимость кондиционирования помещений зимой, однако это бывает необходимо. Круглогодичное кондиционирование в первую очередь необходимо для серверных. Однако, кроме этого, при большой глубине этажа, возможна ситуация, когда будут перегреваться даже обычные помещения - переговорные и кабинеты.


Поэтому важно уточнить технические условия, особенно если форма и площадь этажа составляет больше 20 метров.

 

 

Несущая способность перекрытий


Все здания проектируются на определенную нагрузку. Для административных зданий эта величина достаточна для размещения стандартного офисного оборудования. В случае, если арендатор планирует установку и использование тяжелого оборудования, необходимо уточнить допустимую нагрузку и в некоторых случаях сразу договориться о том, как будут размещаться тяжелые конструкции и оборудование. Тяжелое оборудование – это оборудование серверных, банкоматы, архивы стеллажного хранения, раздвижные акустические перегородки и даже аквариумы. 

 

 

Лифты


При расположении офиса не на первых этажах, очень желательно уточнить количество и алгоритм работы лифтов в здании. В нашей практике встречались ситуации, когда компании меняли здание только потому, что сотрудникам приходилось ждать лифтов по 15–20 минут.

 

 

Оборудование центральных систем


Вместе с помещением арендатор приобретает обязанность по эксплуатации части инженерных систем, располагающихся на его территории. С этим могут быть связаны дополнительные расходы, особенно если Арендодатель настаивает на использовании определенного вида оборудования или номинированного поставщика.


Мы рекомендуем заранее выяснять оборудование каких брендов используется в здании, чтобы оценить его сложность и дороговизну.

 

 

Транзитные сети


В зданиях нередки ситуации, когда через помещения проходят транзитные коммуникации. Сами по себе они не представляют риска, но могут вызывать сложности. Как правило транзитные сети нельзя переносить. Бывают случаи, требующие дополнительных мероприятий по защите и звукоизоляции - например, иногда бытовая канализация прокладывается под потолком нижележащего помещения и будет полезно узнать об этом заранее. чтобы не получилось, что в переговорной будет слышно, как смывают унитаз этажом выше.

 

 

* * *

 


Совет


Чем более сложный офис вы хотите сделать, тем серьезнее нужно отнестись к оценке того, подходит ли помещение под ваши нужды или нет. Не стоит полагаться на оценку брокера и самого Арендодателя. Лучше всего произвести предварительную оценку с помощью профессиональной компании – лучше всего с помощью проектировщика. 
 

Андрей Гаврилов
28 февраля 2022

0 комментариев

Добавить комментарий

Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.

Авторизация