Photo by Arlington Research on Unsplash

КАК РАБОТАЕТ АРХИТЕКТУРНОЕ БЮРО

Архитектурное бюро, архитектурная студия – особый вид коммерческого предприятия, производящего интеллектуальный продукт - архитектурный проект. Иногда архитектурный проект может обладать свойствами художественного произведения.

Архитектурное бюро занимается проектной деятельностью - то есть выполняет разовые ограниченные во времени проекты. У проекта есть начало и окончание. В этом проектная деятельность отличается от массового производства и сферы обслуживания.

Штат архитектурного бюро состоит в основном из проектировщиков - архитекторов, дизайнеров и инженеров. Они являются основным производящим ресурсом бюро. Кроме этого, в бюро есть сотрудники вспомогательных функций - менеджеры, бухгалтер, системный администратор, юрист и так далее.

Основная деятельность архитектурного бюро, приносящая доход — это выполнение коммерческих проектов (то есть проектирование за вознаграждение). Кроме этого бюро может иметь и дополнительные виды дохода - от продажи дополнительной интеллектуальной собственности, производства, обучения. Как правило дополнительные виды дохода составляют не более трети, а чаще единицы процентов от общего оборота архитектурного бюро.

Управление бюро может быть как единоличным (один владелец, один управляющий), так и коллегиальным (несколько равноправных партнеров, несколько партнеров и миноритарных партнеров).
Направление деятельности бюро определяется владельцем (владельцами) или партнерами исходя из рыночной конъюнктуры, экспертизы владельцев и простого выбора. Довольно часто направление деятельности выбирается исходя из того, в какой области владельцы бюро имеют больше связей с потенциальными заказчиками.

Бюро может одновременно работать в нескольких направлениях или сосредоточиться на одном. Как правило несколько направлений выбираются бюро с несколькими партнерами, которые эти направления могут вести; единственный владелец часто фокусируется на одном направлении.
 

Поиск и квалификация заказчиков

Поиск заказчиков

Владелец (владельцы) или менеджеры в пределах выбранного направления деятельности производят поиск заказчиков. Очень многие бюро полагаются на рекомендации, кроме этого, поиск может быть целенаправленным, а также являться результатом маркетинговых мероприятий (участие в выставках и конкурсах, реклама, продвижение в соцсетях и так далее).

Работа с заказчиком строится напрямую, но при работе с коммерческим заказчиком также возможны проекты с работой через посредника:

• управляющую компанию,
• менеджера проекта,
• владельца помещения,
• генерального подрядчика.

Квалификация заказчика

При обнаружении нового заказчика архитектурное бюро в той или иной форме производит его квалификацию. Квалификация предполагает прогнозирование эффективности выполнения проекта для такого заказчика. Например, бюро, специализирующееся на проектировании крупных капитальных объектов, не возьмется за проектирование мелких магазинов и наоборот.

Квалификация заказчика чаще всего происходит по плановому бюджету и срокам реализации проекта. Конкретное бюро может также специализироваться в конкретных нишах - например, только проектирование офисных помещений или только медицинских учреждений; только коммерческие заказчики или только государственные.

Цикл проектной работы

Оценка выполнимости проекта

В случае, если заказчик прошел первичную квалификацию, начинается рассмотрение самого проекта. Бюро рассматривает поставленную задачу и определяет свои возможности выполнить проект. Это требует планирования работ, взаимодействия с субподрядчиками и поставщиками.

Коммерческое предложение

После базовой оценки выполнимости проекта архитектурное бюро может предоставить коммерческое предложение на проектирование. В зависимости от формы запроса это может быть простое письменное предложение. Также предложение может предоставляться вместе с пакетом сопроводительных документов для проверки контрагента. В некоторых случаях заказчик или представитель заказчика проводят конкурс (тендер) на выбор проектировщика.

Проект. Сбор исходных данных

В случае одобрения условий работы заказчиком, начинается работа над проектом. В первую очередь происходит сбор исходных данных. Исходные данные различаются для каждого типа объекта. Например, для здания может быть нужна геоподоснова, а для интерьера - требования собственника здания.

После получения и анализа исходных данных происходит обсуждение с заказчиком технического задания. Техническое задание содержит формальные требования по соблюдению норм, не являющиеся обязательными, включает в себя функциональные требования к помещениям, рабочим местам. Техническое задание может также включать информацию о приоритетном использовании материалов и оборудования или об использовании специфических поставщиков.

В редких случаях исходные данные и техническое задание предоставляется архитектору в готовом виде. Чаще заказчик не может самостоятельно собрать нужную информацию и правильно ее оформить, поэтому архитектор занимается не только анализом технического задания, но также активно помогает заказчику в его составлении.

Проект. Стратегия проекта

Одновременно с техническим заданием формируется стратегия проекта. Стратегия проекта может не оформляться документально, но так или иначе обсуждается. Стратегия проекта включает в себя требования и пожелания заказчика к производству работ, критерии оценки качества, риски. Стратегия также может включать договоренности о том, как будут разрешаться конфликты в случае творческих спорах.

Основная цель стратегии проекта – разработка понятной схемы взаимодействия на проекте и фиксация основных целей и критериев качества, которые используются для оценки и обсуждения результатов работы.

Чем более сложен в творческом и техническом смысле проект, тем более важно обсуждение и согласование стратегии проекта всеми заинтересованными сторонами.

Проект. Эскизное проектирование

Имея все исходные данные, техническое задание на проектирование и согласованную стратегию проекта, архитектор приступает к работе над проектом. Работа начинается с эскизного проектирования. При работе с коммерческими интерьерами эскизное проектирование заключается в подготовке планировок помещений. При проектировании частного жилого дома эскиз может быть представлен в виде набросков или технической 3D-модели, отражающей основную идею.

В зависимости от типа проекта, эскизный проект может сразу включать в себя бюджетную оценку и оценку сроков реализации проекта. Эскизный проект обсуждается и утверждается заказчиком, с учетом согласованной стратегии проекта.

Проект. Концептуальное проектирование

В общем случае после согласования эскизного проекта начинается концептуальное проектирование - то есть детализация эскизного проекта для принятия не только основных, но и детальных решений - об используемых материалах, освещении, деталях и т. д. Концепция обычно содержит исчерпывающую информацию для согласования основных решений со всеми заинтересованными сторонами, но не может быть использования для расчета стоимости и строительства.

Как правило концепция включает в себя:

• Детальные планы (иногда включая планы полов, потолков)
• Фасады (для зданий) или развертки
• Коллажи или мудборды
• Изображения, компьютерные визуализации, трехмерные панорамы и иногда анимации или интерактивные презентации.

На стадии концепции обычно можно составить спецификацию материалов с точность 80–90%.

Концепция также обсуждается и согласовывается с заказчиком. В зависимости от проекта после согласования концепции могут начинаться работы по поиску исполнителя-подрядчика.

Проект. Рабочее проектирование

После согласования концепции архитектор приступает к рабочему проектированию. В зависимости от объекта проектирование может вестись в два этапа - проект и рабочая документация, а может выполняться в один этап - сразу рабочая документация.

Результатом работ является полный пакет рабочей документации, которая является достаточной для расчета точной стоимости реализации проекта, планирования работ и согласования со всеми инстанциями и службами заказчика.

Проект. Тендер на выбор генерального подрядчика.

В большинстве случаев по завершению рабочего проектирования происходит процедура выбора исполнителей - производителей работ.

Архитектор может принимать непосредственное участие как в подготовке в тендере, так и в участии в нем и также осуществлять анализ результатов тендера.

При подготовке к тендеру архитектор:

• дополняет рабочую документацию необходимыми пояснениями,
• выполняет общую (тендерную) спецификацию, содержащую все разделы,
• уточняет требования к предоставлению цен на опции и варианты (в составе тендерной спецификации),
• производит запросы коммерческих предложений от поставщиков и производителей для исключения завышения цены подрядчиками.

В процессе тендера архитектор:

• отвечает на вопросы участников тендера, возникающие к рабочей документации или другой документации входящей в состав тендера,
• оценивает компетентность участника тендера,
• участвует во встречах с участниками тендера совместно с заказчиком и менеджером проекта (если используется).

При анализе результатов тендера архитектор:

• проверяет правильность коммерческих предложений участников (в обезличенной форме для избежания возможности сговора),
• производит анализ стоимости, выдвигает предложения по оптимизации цены,
• составляет рекомендации по выбору подрядной организации.

Проект. Согласование рабочей документации

После выпуска рабочей документации также происходит согласование рабочей документации со службами заказчика и третьими сторонами.

Документация может согласовываться:

• со службами заказчиками (СБ, ИТ, отделом капстроительства и т. д.),
• с Собственником здания, Управляющей или Эксплуатирующей компанией, в некоторых случаях с номинированными ими экспертными организациями.
• номинированными заказчиком исполнителями работ (в том числе с генподрядчиком),
• официальными инстанциями, независимыми экспертными организациями.

В ходе согласования рабочей документации могут быть обнаружены ошибки - как в исходных данных, так и в проектных решениях, могут вскрыться необходимость доработки документации. В зависимости от формы договора эти работы могут быть выполнены в рамках договора или как дополнительные.

Проект. Авторский надзор.

После согласования и утверждения рабочей документации и начале работ на строительной площадке, архитектор приступает к работам по авторскому надзору. В соответствии с ГК РФ авторский надзор является правом автора проекта. Однако в реальности выполнение авторского надзора зависит от готовности заказчика оплачивать связанные с ним работы. Авторский надзор тем более обоснован, чем более сложен в творческом и инженерном смысле проект, чем менее профессиональный подрядчик выбран для выполнения работ.

В случае договоренности архитектор приступает к авторскому надзору, который заключается в контроле проектных решений.

• архитектор производит ознакомление исполнителей с рабочей документацией,
• выполняет периодические посещения площадки для контроля работ, используемых материалов, используемых технологий,
• ведет журнал авторского надзора, в который вносятся указания для подрядчика,
• при необходимости принимает решения о внесении изменений в проект,
• в отдельных случаях выполняет до- или перепроектирование, в случае необходимости доработок или внесения изменений силами авторского коллектива,
• участвует в приемке работ, в том числе скрытых работ, испытаний.

Проект. Постпроектная деятельность

После окончания работ архитектор участвует в комплексной приемке работ, участвует в составлении дефектных ведомостей, участвует в окончательной приемке работ, может осуществлять проверку строительных объемов.

Архитектор по договоренности может также принимать участие в подготовке и организации переезда, оформлении помещений, презентации нового офиса для сотрудников.

После полного завершения работ архитектор участвует в фотографировании и в некоторых случая видеосъемке готового объекта, выполняет постпроектный анализ.

В общем случае архитектор продолжает сопровождение проекта заказчика в течение 1–2 лет после его завершения, помогая с неизбежно требуемыми небольшими доделками, переделками и уточнениями.
 

***

Кроме проектной деятельности, в архитектурном бюро происходят периодические мероприятия, не связанные с работой над проектами.

Обучение и повышение квалификации сотрудников

Архитектор обязан постоянно поддерживать уровень знаний в соответствии с передовыми тенденциями не только в архитектурной деятельности самой по себе, архитектор также постоянно изучает и осваивает меняющиеся программные продукты (САПР), изучает новые технологии строительного производства, материалы, оборудование.

Нормативная грамотность

Архитектор постоянно изучает нормы, связанные со своей сферой деятельности. В течение месяца в РФ обновляются в среднем 100 ГОСТов, из них 10–15% так или иначе связаны со строительством. Поэтому в архитектурных бюро как правило выделяется отдельное время и ресурсы на изучение норм.

Творческий кругозор

Архитектор не может продолжительное время работать в творческом вакууме. Поэтому архитектурные бюро часто имеют программу участия в лекциях, семинарах, воркшопах. Бюро также участвует в конкурсах - как самостоятельно, так и в консорциумах с другими бюро, иногда с поставщиками или подрядчиками.

Обеспечение деятельности архитектурного бюро.

Кроме этого, разумеется, архитектурное бюро обеспечивает все процессы, являющиеся общими для любых юридических лиц - организацию бухгалтерского учета, управления кадрами и организацию найма новых сотрудников, организацию управления информационными ресурсами, безопасностью данных, архивом.
 

Андрей Гаврилов
14 февраля 2022