En

КАК РАБОТАЕТ АРХИТЕКТУРНОЕ БЮРО

Архитектурное бюро, архитектурная студия – особый вид коммерческого предприятия, производящего интеллектуальный продукт - архитектурный проект. Иногда архитектурный проект может обладать свойствами художественного произведения.


Архитектурное бюро занимается проектной деятельностью - то есть выполняет разовые ограниченные во времени проекты. У проекта есть начало и окончание. В этом проектная деятельность отличается от массового производства и сферы обслуживания.


Штат архитектурного бюро состоит в основном из проектировщиков - архитекторов, дизайнеров и инженеров. Они являются основным производящим ресурсом бюро. Кроме этого, в бюро есть сотрудники вспомогательных функций - менеджеры, бухгалтер, системный администратор, юрист и так далее.


Основная деятельность архитектурного бюро, приносящая доход — это выполнение коммерческих проектов (то есть проектирование за вознаграждение). Кроме этого бюро может иметь и дополнительные виды дохода - от продажи дополнительной интеллектуальной собственности, производства, обучения. Как правило дополнительные виды дохода составляют не более трети, а чаще единицы процентов от общего оборота архитектурного бюро.


Управление бюро может быть как единоличным (один владелец, один управляющий), так и коллегиальным (несколько равноправных партнеров, несколько партнеров и миноритарных партнеров).
Направление деятельности бюро определяется владельцем (владельцами) или партнерами исходя из рыночной конъюнктуры, экспертизы владельцев и простого выбора. Довольно часто направление деятельности выбирается исходя из того, в какой области владельцы бюро имеют больше связей с потенциальными заказчиками.


Бюро может одновременно работать в нескольких направлениях или сосредоточиться на одном. Как правило несколько направлений выбираются бюро с несколькими партнерами, которые эти направления могут вести; единственный владелец часто фокусируется на одном направлении.
 

 

Поиск и квалификация заказчиков


Поиск заказчиков


Владелец (владельцы) или менеджеры в пределах выбранного направления деятельности производят поиск заказчиков. Очень многие бюро полагаются на рекомендации, кроме этого, поиск может быть целенаправленным, а также являться результатом маркетинговых мероприятий (участие в выставках и конкурсах, реклама, продвижение в соцсетях и так далее).


Работа с заказчиком строится напрямую, но при работе с коммерческим заказчиком также возможны проекты с работой через посредника:

 

  • управляющую компанию,
  • менеджера проекта,
  • владельца помещения,
  • генерального подрядчика.


Квалификация заказчика


При обнаружении нового заказчика архитектурное бюро в той или иной форме производит его квалификацию. Квалификация предполагает прогнозирование эффективности выполнения проекта для такого заказчика. Например, бюро, специализирующееся на проектировании крупных капитальных объектов, не возьмется за проектирование мелких магазинов и наоборот.


Квалификация заказчика чаще всего происходит по плановому бюджету и срокам реализации проекта. Конкретное бюро может также специализироваться в конкретных нишах - например, только проектирование офисных помещений или только медицинских учреждений; только коммерческие заказчики или только государственные.


Цикл проектной работы


Оценка выполнимости проекта


В случае, если заказчик прошел первичную квалификацию, начинается рассмотрение самого проекта. Бюро рассматривает поставленную задачу и определяет свои возможности выполнить проект. Это требует планирования работ, взаимодействия с субподрядчиками и поставщиками.


Коммерческое предложение


После базовой оценки выполнимости проекта архитектурное бюро может предоставить коммерческое предложение на проектирование. В зависимости от формы запроса это может быть простое письменное предложение. Также предложение может предоставляться вместе с пакетом сопроводительных документов для проверки контрагента. В некоторых случаях заказчик или представитель заказчика проводят конкурс (тендер) на выбор проектировщика.


Проект. Сбор исходных данных


В случае одобрения условий работы заказчиком, начинается работа над проектом. В первую очередь происходит сбор исходных данных. Исходные данные различаются для каждого типа объекта. Например, для здания может быть нужна геоподоснова, а для интерьера - требования собственника здания.


После получения и анализа исходных данных происходит обсуждение с заказчиком технического задания. Техническое задание содержит формальные требования по соблюдению норм, не являющиеся обязательными, включает в себя функциональные требования к помещениям, рабочим местам. Техническое задание может также включать информацию о приоритетном использовании материалов и оборудования или об использовании специфических поставщиков.


В редких случаях исходные данные и техническое задание предоставляется архитектору в готовом виде. Чаще заказчик не может самостоятельно собрать нужную информацию и правильно ее оформить, поэтому архитектор занимается не только анализом технического задания, но также активно помогает заказчику в его составлении.


Проект. Стратегия проекта


Одновременно с техническим заданием формируется стратегия проекта. Стратегия проекта может не оформляться документально, но так или иначе обсуждается. Стратегия проекта включает в себя требования и пожелания заказчика к производству работ, критерии оценки качества, риски. Стратегия также может включать договоренности о том, как будут разрешаться конфликты в случае творческих спорах.


Основная цель стратегии проекта – разработка понятной схемы взаимодействия на проекте и фиксация основных целей и критериев качества, которые используются для оценки и обсуждения результатов работы.


Чем более сложен в творческом и техническом смысле проект, тем более важно обсуждение и согласование стратегии проекта всеми заинтересованными сторонами.


Проект. Эскизное проектирование


Имея все исходные данные, техническое задание на проектирование и согласованную стратегию проекта, архитектор приступает к работе над проектом. Работа начинается с эскизного проектирования. При работе с коммерческими интерьерами эскизное проектирование заключается в подготовке планировок помещений. При проектировании частного жилого дома эскиз может быть представлен в виде набросков или технической 3D-модели, отражающей основную идею.


В зависимости от типа проекта, эскизный проект может сразу включать в себя бюджетную оценку и оценку сроков реализации проекта. Эскизный проект обсуждается и утверждается заказчиком, с учетом согласованной стратегии проекта.


Проект. Концептуальное проектирование


В общем случае после согласования эскизного проекта начинается концептуальное проектирование - то есть детализация эскизного проекта для принятия не только основных, но и детальных решений - об используемых материалах, освещении, деталях и т. д. Концепция обычно содержит исчерпывающую информацию для согласования основных решений со всеми заинтересованными сторонами, но не может быть использования для расчета стоимости и строительства.


Как правило концепция включает в себя:

 

  • Детальные планы (иногда включая планы полов, потолков)
  • Фасады (для зданий) или развертки
  • Коллажи или мудборды
  • Изображения, компьютерные визуализации, трехмерные панорамы и иногда анимации или интерактивные презентации.


На стадии концепции обычно можно составить спецификацию материалов с точность 80–90%.


Концепция также обсуждается и согласовывается с заказчиком. В зависимости от проекта после согласования концепции могут начинаться работы по поиску исполнителя-подрядчика.


Проект. Рабочее проектирование


После согласования концепции архитектор приступает к рабочему проектированию. В зависимости от объекта проектирование может вестись в два этапа - проект и рабочая документация, а может выполняться в один этап - сразу рабочая документация.


Результатом работ является полный пакет рабочей документации, которая является достаточной для расчета точной стоимости реализации проекта, планирования работ и согласования со всеми инстанциями и службами заказчика.


Проект. Тендер на выбор генерального подрядчика.


В большинстве случаев по завершению рабочего проектирования происходит процедура выбора исполнителей - производителей работ.


Архитектор может принимать непосредственное участие как в подготовке в тендере, так и в участии в нем и также осуществлять анализ результатов тендера.


При подготовке к тендеру архитектор:

 

  • дополняет рабочую документацию необходимыми пояснениями,
  • выполняет общую (тендерную) спецификацию, содержащую все разделы,
  • уточняет требования к предоставлению цен на опции и варианты (в составе тендерной спецификации),
  • производит запросы коммерческих предложений от поставщиков и производителей для исключения завышения цены подрядчиками.


В процессе тендера архитектор:

 

  • отвечает на вопросы участников тендера, возникающие к рабочей документации или другой документации входящей в состав тендера,
  • оценивает компетентность участника тендера,
  • участвует во встречах с участниками тендера совместно с заказчиком и менеджером проекта (если используется).


При анализе результатов тендера архитектор:

  • проверяет правильность коммерческих предложений участников (в обезличенной форме для избежания возможности сговора),
  • производит анализ стоимости, выдвигает предложения по оптимизации цены,
  • составляет рекомендации по выбору подрядной организации.

 

Проект. Согласование рабочей документации


После выпуска рабочей документации также происходит согласование рабочей документации со службами заказчика и третьими сторонами.


Документация может согласовываться:

 

  • со службами заказчиками (СБ, ИТ, отделом капстроительства и т. д.),
  • с Собственником здания, Управляющей или Эксплуатирующей компанией, в некоторых случаях с номинированными ими экспертными организациями.
  • номинированными заказчиком исполнителями работ (в том числе с генподрядчиком),
  • официальными инстанциями, независимыми экспертными организациями.


В ходе согласования рабочей документации могут быть обнаружены ошибки - как в исходных данных, так и в проектных решениях, могут вскрыться необходимость доработки документации. В зависимости от формы договора эти работы могут быть выполнены в рамках договора или как дополнительные.


Проект. Авторский надзор.


После согласования и утверждения рабочей документации и начале работ на строительной площадке, архитектор приступает к работам по авторскому надзору. В соответствии с ГК РФ авторский надзор является правом автора проекта. Однако в реальности выполнение авторского надзора зависит от готовности заказчика оплачивать связанные с ним работы. Авторский надзор тем более обоснован, чем более сложен в творческом и инженерном смысле проект, чем менее профессиональный подрядчик выбран для выполнения работ.


В случае договоренности архитектор приступает к авторскому надзору, который заключается в контроле проектных решений.

 

  • архитектор производит ознакомление исполнителей с рабочей документацией,
  • выполняет периодические посещения площадки для контроля работ, используемых материалов, используемых технологий,
  • ведет журнал авторского надзора, в который вносятся указания для подрядчика,
  • при необходимости принимает решения о внесении изменений в проект,
  • в отдельных случаях выполняет до- или перепроектирование, в случае необходимости доработок или внесения изменений силами авторского коллектива,
  • участвует в приемке работ, в том числе скрытых работ, испытаний.


Проект. Постпроектная деятельность


После окончания работ архитектор участвует в комплексной приемке работ, участвует в составлении дефектных ведомостей, участвует в окончательной приемке работ, может осуществлять проверку строительных объемов.


Архитектор по договоренности может также принимать участие в подготовке и организации переезда, оформлении помещений, презентации нового офиса для сотрудников.


После полного завершения работ архитектор участвует в фотографировании и в некоторых случая видеосъемке готового объекта, выполняет постпроектный анализ.


В общем случае архитектор продолжает сопровождение проекта заказчика в течение 1–2 лет после его завершения, помогая с неизбежно требуемыми небольшими доделками, переделками и уточнениями.
 

 

***

 


Кроме проектной деятельности, в архитектурном бюро происходят периодические мероприятия, не связанные с работой над проектами.


Обучение и повышение квалификации сотрудников


Архитектор обязан постоянно поддерживать уровень знаний в соответствии с передовыми тенденциями не только в архитектурной деятельности самой по себе, архитектор также постоянно изучает и осваивает меняющиеся программные продукты (САПР), изучает новые технологии строительного производства, материалы, оборудование.


Нормативная грамотность


Архитектор постоянно изучает нормы, связанные со своей сферой деятельности. В течение месяца в РФ обновляются в среднем 100 ГОСТов, из них 10–15% так или иначе связаны со строительством. Поэтому в архитектурных бюро как правило выделяется отдельное время и ресурсы на изучение норм.


Творческий кругозор


Архитектор не может продолжительное время работать в творческом вакууме. Поэтому архитектурные бюро часто имеют программу участия в лекциях, семинарах, воркшопах. Бюро также участвует в конкурсах - как самостоятельно, так и в консорциумах с другими бюро, иногда с поставщиками или подрядчиками.


Обеспечение деятельности архитектурного бюро.


Кроме этого, разумеется, архитектурное бюро обеспечивает все процессы, являющиеся общими для любых юридических лиц - организацию бухгалтерского учета, управления кадрами и организацию найма новых сотрудников, организацию управления информационными ресурсами, безопасностью данных, архивом.
 

Андрей Гаврилов
14 февраля 2022

0 комментариев

Добавить комментарий

Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.

Авторизация