Как согласовать перепланировку офиса

Вот вы купили или арендовали помещение, и хотите приспособить его для создания офиса: увеличить полезную площадь, снести пару перегородок. С чего начать? С кем согласовать проект? Куда бежать и что делать?

Для начала давайте внесём ясность, что перепланировка — это изменение границ, площади или конфигурации помещений, при которых не возникает новых объектов недвижимости, не меняются инженерные системы в целом и не затрагиваются несущие конструкции. То есть вы можете увеличить и уменьшить площадь помещения; снести, передвинуть или возвести стены (читай: перегородки, потому что стены — несущие конструкции, и трогать их нельзя).

Также уточним, что юридически перепланировка может быть только в жилом здании. Для нежилых такого определения нет, и самый близкий термин — это «текущий ремонт объекта капитального строительства». Но для удобства мы будем говорить «перепланировка», так как суть одна и та же, и в повседневной жизни даже проектировщики используют этот термин во избежание недопонимания с заказчиками.

С терминологией разобрались, переходим к сути дела. 

Нужно узаконивать перепланировку или нет зависит от того, в каком здании находится помещение и кто его собственник.

• Если ваш офис находится в многоквартирном доме (МКД), то перепланировку согласовывать нужно. Где и с кем — зависит от того, где построено здание. Например, в Москве согласованием занимается Жилищная инспекция города Москвы. 
  
  Офисное помещение в МКД — редкий случай. Чаще всего оно располагается на первом этаже и изначально предусмотрено проектом здания. Или же жилое помещение переводится в нежилой фонд, но на это требуется согласие всех жильцов дома.
   

• Если офис расположен в бизнес-центре или любом другом нежилом здании — смотрим, кто является собственником помещения. Если вы сами собственник, то ничего ни с кем согласовывать не нужно. Если вы не собственник, то по Гражданскому Кодексу нужно согласовать с владельцем изменения его недвижимого имущества. Какой-то конкретной законной процедуры у такого согласования нет — как договоритесь. 
  
  В больших бизнес-центрах часть функций собственника здания выполняет управляющая компания (УК) или служба эксплуатации (СЭ). И часто по условиям договора аренды вам нужно согласовать проект с УК или СЭ. Процедуру каждое здание придумывает свою. Но больше ни с кем перепланировку согласовывать не нужно.  

Идти в бюро технической инвентаризации (БТИ) и Росреестр нужно только если затронуто право собственности. Если вы арендуете помещение, то его перепланировка никак не влияет на права собственника. Можно по желанию получить новые документы БТИ, можно даже отразить изменения в Росреестре, но это ни на что не влияет. Если собственник вы сами и вы сделали перепланировку своего помещения, то новые документы БТИ вам тоже не нужны, как и внесение изменений в Росреестр. 

* * * 

Резюмируем:

1. Если каким-то чудом у вас офис в МКД, и вы хотите сделать его перепланировку, готовьтесь к адским мукам: вам нужно будет согласовать изменения в профильной организации и потом подтвердить ей же, что вы сделали всё по проекту.

2. Если у вас офис в бизнес-центре или другом нежилом здании, просто согласуйте изменения с собственником здания, УК или СЭ — так, как они этого требуют. Если у вас попросят новые БТИ или выписку ЕГРН, смело спрашивайте: «На каком основании и зачем?».

3. Если вы сами собственник помещения в нежилом здании, ничего ни с кем согласовывать не нужно.