Непредвиденные затраты

Какие могут быть непредвиденные затраты в строительстве,
откуда они берутся,
можно ли их избежать
и как

Не так страшно строительство, как его стоимость. Можно ли заранее рассчитать, сколько выделить средств? Что может помешать вписаться в рамки бюджета?

Казалось бы — всего лишь нужно сложить стоимость материалов и стоимость работ подрядчиков. Или не всё так просто? Рассказываем, какие непредвиденные затраты могут возникнуть в процессе строительства, по каким причинам и, самое главное, как их избежать.

Почему возникают непредвиденные затраты

Специфика деятельности

Основная причина в том, что строительство — сложный процесс. В каждом проекте есть нюансы — вы просто не сможете всё предусмотреть заранее. Некоторые факты вскрываются уже в ходе работ. А если у вас ещё творчески сложный проект, его практически нереально точно спланировать в начале.

Несогласованность в коммуникациях

Человеческий фактор здесь также присутствует: кто-то не так понял, не так передал, забыл передать или рассказал не всё. Кого-то вообще забыли спросить. В итоге — не учли важный момент, который потом вылился в дополнительные расходы.

Ошибки в расчётах

Из-за творческой неопределённости или плохой коммуникации могут возникнуть ошибки проектирования, ошибки в планировании работ, составлении смет, расчётах количества материалов. Неправильно посчитали — неправильно спланировали бюджет.

Изменение рыночных цен в ходе работ

Допустим, вы считаете проект вашего офиса сейчас, в декабре 2023 года, а строить планируете в течение 2024 года. Высока вероятность, что цены на рабочую силу, механизмы и инструменты, материалы и оборудование изменятся. А если они привязаны к иностранным валютам, то колебание может быть значительным.

Действия заказчика

Сегодня вы хотите одно, завтра — другое. Так бывает, это рабочий процесс. Просто нужно учесть, что внесение изменений в проект в ходе работы приводит к пересмотру стоимости.

Действия подрядчиков

Ваши подрядчики могут задержать сроки выполнения работ по разным причинам: изменится график загрузки субподрядчиков, возникнут сложности с поставкой материалов или что-то другое. Причины могут быть и объективные, но вам от этого не легче — затраты всё равно растут.

Действия третьих лиц

В ход работы могут вмешаться управляющая компания или владелец здания, могут прийти проверяющие инстанции. Например, в нашей практике был случай, когда УК здания посередине проекта изменила правила пропуска исполнителей на площадку. Из-за этого часть команды 2 дня не могла работать. Вроде бы мелочи, но 2 дня простоя на большой стройке могут стоить сотни тысяч, а то и миллионы рублей.

Погодные условия

Если в вашем офисе нужно переделать отопление или установить наружные блоки кондиционеров, погода может внести коррективы в график работ. Если стройка находится на открытой площадке, вы ещё больше зависите от внешней среды. Также из-за плохой погоды может увеличиться срок доставки материалов.

Изменение норм, требований официальных инстанций

Бывает, что за время строительства меняется важная норма, и приходится оперативно реагировать: вносить изменения в проект, докупать или переустанавливать оборудование.

Например, если изменят норматив площади на одного человека, возможно понадобится перепланировка помещения. Если изменят норму освещённости, придётся докупать и размещать дополнительные осветительные приборы.

Как уменьшить непредвиденные затраты

Самый действенный способ уменьшить непредвиденные затраты — сделать полноценное детальное проектирование. Максимально точный расчёт на основе проекта поможет если не полностью избежать, то свести непредвиденные затраты к комфортному минимуму.

Проект: Офис банка «ДельтаКредит»

Бюджет: 100 млн руб.

Плановый % непредвиденных затрат в нише: 5-10%

Фактический % непредвиденных затрат после проектирования бюро «Меандр»: 1%

Причина возникновения непредвиденных затрат: внесение изменений по инициативе заказчика

Хороший проектировщик сэкономит вам больше, чем стоимость его работы. В случае если строительство ведётся по результатам тендера, по неполному проекту или вообще без проекта, с работой не по генподрядной схеме, то непредвиденные затраты легко могут достигать 25-50%. При том что стоимость работы проектировщика обычно не превышает 5% от всей стоимости реализации проекта, она точно окупится.

Главное — выбрать того, кто специализируется в нише вашего проекта. Если создаёте офис — ищите проектировщика офисов, строите школу — проверьте, проектировал ли ваш архитектор ранее школы. И так в любой сфере. Ведь даже если вы нашли первоклассного специалиста, который придумал концепцию вашего любимого ресторана, совсем не факт, что он разбирается, как устроен фитнес-центр.

Для большей уверенности можно поручить проектировщику сделать полноценное предпроектное исследование, чтобы уменьшить риски вскрытия неожиданностей в ходе строительства.

Привлеките к обсуждению проекта всех, кто может на него повлиять.

В первую очередь управляющую / эксплуатирующую компанию здания, владельца здания — они знают, какие есть ограничения в строительстве. Обсудите бюджет с вашим спонсором или акционерами, если вы не самостоятельно оплачиваете проект. После согласования проекта воздержитесь от изменений, допуская лишь те, что критически важны.

Составьте максимально детальный бюджет.

Запросите подробные коммерческие предложения у нескольких исполнителей, чтобы наиболее точно определить общую стоимость работ. Проверьте стоимость материалов у поставщиков. Так вы будете понимать, что каждая статья бюджета соответствует реальности: выбранный материал действительно можно купить за указанную стоимость и работа подрядчика действительно столько стоит на рынке.

Работайте с генеральным подрядчиком,

а не набором отдельных исполнителей — он организует чёткие коммуникации и документооборот на проекте. Если набрать отдельных исполнителей, то на вас ляжет весь груз организации, и придётся разбираться в тонкостях строительных коммуникаций.

***

Итак, чтобы минимизировать непредвиденные затраты:

соберите подробную информацию по проекту, пообщайтесь со всеми заинтересованными лицами и запросите стоимость у исполнителей, чтобы избежать неожиданностей;
работайте по генподрядной схеме — это позволит вам сохранить порядок на проекте;
обратитесь к проектировщику — благодаря грамотному проектированию вы вполне можете рассчитывать на 1-2% непредвиденных затрат, в то время как стандартно они составляют 5-10%.