Нужен ли авторский надзор?

Чтобы здание или помещение получилось, как задумано, нужен авторский надзор — контроль проектировщика за процессом строительства. Это дополнительная платная услуга, ценность которой на одних проектах превышает её стоимость в разы, на других же — станет неоправданной тратой. Разбираемся, в каких случаях авторский надзор точно окупится, а в каких будет излишним.

По закону авторский надзор обязателен только при строительстве опасных производственных, технически сложных и уникальных объектов и при проведении работ по сохранению объектов культурного наследия. 

Во всех остальных случаях, в том числе при ремонте коммерческих помещений, он не обязателен. Необходимость авторского надзора определяется лишь размером выгоды, которую он принесёт.

Зачем нужен авторский надзор

Основная задача авторского надзора — контроль за соблюдением проектных решений. То есть автор проекта следит, чтобы подрядчики построили именно так, как задумано, и ничего не меняли.

Но так как практически невозможно предусмотреть всё заранее, вносить изменения в ходе строительства всё же приходится. И тут задача проектировщика — работать с изменениями, согласовывать их и перепроектировать с той же целью — сохранить изначальную задумку проекта.

Ещё одна возможная задача автора — обеспечить соблюдение бюджета. Если ему дали такие полномочия, автор сможет препятствовать необоснованному использованию технологий и материалов, чтобы не допустить перерасход средств.

Стоимость авторского надзора

Авторский надзор состоит из двух частей: 

• посещение площадки для контроля реализации проектных решений на месте;

• камеральные работы по перепроектированию, если возникла необходимость внести изменения. 

Если посещения — это временны́е затраты с фиксированной стоимостью, которые не зависят от площади помещения и других параметров объекта, то стоимость камеральных работ не так очевидна.

Объём камеральных работ зависит:

• в средней степени от размера помещения (чем больше проект, тем больше на нём возможно изменений);

• сильно от сложности проекта (чем сложнее проект, тем больше вопросов поступает от исполнителей и больше усилий требуется, чтобы подготовить инструкции);

• сильно от качества проекта (чем менее качественно выполнен проект, тем больше в нём будет переделок);

• сильно от квалификации подрядчика (чем более профессионален персонал подрядчика, тем меньше нужно разъяснений, легче коммуникации, быстрее и проще внесение изменений).

Стоимость камеральных работ при этом от качества проекта не зависит, т. к. если качество низкое, то архитектор его будет улучшать за свой счёт. 

Итого получается, что стоимость надзора складывается из фиксированной стоимости визитов и стоимости камеральных работ, которая на простых проектах относительно низкая, а на сложных может превышать стоимость визитов в несколько раз.

Целесообразность авторского надзора в зависимости от размера проекта

На очень маленьких проектах, до 150-200 кв. м, авторский надзор может обойтись даже дороже, чем проектирование. Его стоимость может легко перекрыть выгоду от его использования, т. е. обойтись дороже, чем непредвиденные затраты в случае отказа от надзора. 

На маленьких проектах, от 150 до 500 кв. м, целесообразность надзора сильно зависит от того, насколько сложный проект имеется на руках, и какой подрядчик выбран. При некоторых условиях надзор будет невыгоден, а при других однозначно поможет. Например, в творчески сложном проекте даже при маленьком метраже авторский надзор будет необходим.

На средних и больших проектах, площадью свыше 500 кв. м, стоимость надзора относительно стоимости строительства настолько низкая, что он практически гарантировано себя окупит. Исключение составляют разве что совершенно тривиальные проекты.

* * * 

На небольших типовых проектах авторский надзор, как правило, не нужен — работа на них понятна исполнителям, риск переделок сведён к минимуму, возможные затраты легко прогнозируемы.

На остальных проектах для принятия решения нужно посчитать, превысит ли польза авторского надзора его стоимость. По нашим наблюдениям, авторский надзор:

• Будет выгоден на проектах с площадью от 500 кв. м.

• Точно окупится на сложных проектах, где ошибки подрядчика могут обойтись слишком дорого.

• Нужен на проектах со сложной творческой задачей, где автор должен оставаться лидером до самого завершения проекта.

• Приносит явные плоды на проектах с большим количеством исполнителей, то есть на проектах без генподрядчика. Авторский надзор в этом случае может иметь форму управления проектом и упорядочивать действия разных исполнителей.

• Очень важен на проектах, где работают исполнители низкой квалификации, которым сначала нужно доходчиво объяснить все проектные решения, а потом ещё тщательно следить за их реализацией.