Почему важен технический надзор при отделке офиса

Если вы не разбираетесь в строительстве, составлении смет, контроле качества, специфике общения с исполнителями — вам на помощь придёт технический надзор (или технадзор). Если позовёте и заплатите, конечно. Разбираем, в каких случаях затраты на технадзор того стоят, а в каких — можно справиться самим.

Технадзор — это эксперты в сфере строительства, которые работают на стороне заказчика. По Своду Правил 48 технадзор обязателен при строительстве, капитальном ремонте и сносе. При текущем ремонте, перепланировке, работе с интерьерами он необязателен. То есть при отделке офиса технадзор по закону не нужен — на этом можно было бы статью и закончить. Но мы же пользуемся не только теми услугами, которые обязательны по закону, а смотрим на их необходимость и ценность для проекта.

Список работ, которые выполняет специалист технадзора, можно прочитать в СП 48. Мы расскажем вам «человеческим» языком.

Технадзор проверяет проектную и рабочую документацию, которую выпустил проектировщик.
Обычно заказчик офиса, офис-менеджер или менеджер по закупкам — не специалисты в сфере строительства, а значит, не то что проверить, а даже прочитать и понять документацию им будет проблематично.
Технадзор проверяет всех исполнителей: чтобы у них были нужные разрешения, оборудование, рабочая сила и так далее.
Похоже на проверку контрагента, только тут речь о специфической проверке строителя. Неспециалист так проверить подрядчика не сможет.
Технадзор проверяет, чтобы рабочие правильно складировали и хранили материалы на площадке.
Это нужно для того, чтобы оборудование и материалы не повредились и сохранили свои свойства. В интерьерах таких материалов не очень много и правила хранения относительно просты, но неспециалист и про них, скорее всего, не знает и проверить не сможет.
Технадзор проверяет, чтобы со стороны исполнителей было ответственное лицо за строительство — человек, который отвечает за организацию всего процесса.
Такая проверка требует компетенций в вопросах организации строительства, то есть технадзор буквально должен разговаривать с таким строителем на одном языке. Неспециалист этого сделать не сможет.
Технадзор проверяет, что работы проводятся правильно, и делает записи в общий журнал выполнения работ.
Журнал работ — это своеобразный дневник строительства, в котором исполнитель последовательно описывает все выполненные работы. А технадзор этот журнал проверяет. Для интерьеров ведение журналов выполнения работ необязательно, но фактически широко применяется либо по инициативе самих подрядчиков, либо УК здания.
Технадзор проверяет, что подрядчик ведёт исполнительную документацию, и ведёт её правильно.
Неспециалист такую документацию проверить не сможет.
Технадзор управляет всем процессом изменений при строительстве. Он реагирует на необходимость изменений, выдаёт задания проектировщику и исполнителям, согласовывает результат. Тут технадзор совмещает специфические знания не только строителя, но и проектировщика.
Эту работу организовать не все специалисты-то могут.
Если на площадку не дай бог пришёл кто-то из официальных инстанций и выписал предписание, то технадзор обязан проконтролировать его выполнение.
Вот тут тот редкий случай, когда квалификация не требуется. Проверить может и неспециалист.
Технадзор участвует в освидетельствовании выполненных работ, то есть приходит на объект и проверяет, что подрядчик выполнил всё то, что заявлено. Технадзор подписывает акты выполненных и, в том числе, скрытых работ. Ценность тут в том, что технадзор не допускает выполнения работ, следующих за скрытыми, до подписания актов. Это означает, например, что технадзор не даст наклеить плитку до того, как сделали и испытали гидроизоляцию в туалете.
Неспециалист не сможет выполнить освидетельствование, так как нужно обладать знаниями по технологии строительного производства.
Технадзор контролирует качество не только в процессе, но и в конце: участвует в составлении дефектной ведомости, проверяет устранение недостатков.
Неспециалист может отловить довольно много видимых дефектов и недостатков, но, всё-таки, специалист знает куда смотреть и находит больше. Более того, неспециалист часто не может обосновать претензию, а специалист сможет.
Технадзор осуществляет окончательную приёмку результатов строительства.
То есть берёт на себя ответственность за то, что все строительные работы выполнены по действующим нормам. Неспециалист полноценно выполнить окончательную приёмку не может.

Как видите, получился внушительный список важных дел. И большинство этих дел заказчик не может выполнить самостоятельно. Конечно, не всегда отсутствие технадзора приводит к печальным последствиям, но в целом его роль сложно переоценить, всё-таки это контроль качества всего строительства и ответственность за результат.

Как определить, нужен ли технадзор на вашем проекте

Будем исходить из того, что технадзор нужен, а дальше смотреть, перевешивает ли польза от него риски в случае его отсутствия.

Смотреть лучше через призму стоимости. Услуга технадзора на интерьерных проектах обходится в 0,3–1 млн руб. за проект. Если на маленьких и простых проектах услуга технадзора составляет больше 5% общей стоимости, мы считаем, что без неё можно обойтись. В пересчёте на площадь, проекты более 400–500 м.кв. лучше делать с технадзором.

Стоит заметить, что если у вас на проекте предусмотрен авторский надзор проектировщика, то он поможет снять многие риски, хотя и не выполнит все функции технического надзора.

Кроме того, если заранее выбрать компанию, которая будет эксплуатировать офис, и привлечь её к контролю за стройкой, она может эффективно заменить специалиста технадзора. Правда, не факт, что такая компания сделает эти работы бесплатно. Но попробовать договориться можно.

И ещё в некоторых зданиях большую часть рисков снимает управляющая компания (УК) здания. В больших бизнес-центрах УК обычно активно участвует в контроле за строительством, освидетельствованиях и приёмке, и поэтому может заменить технадзор. К сожалению, предсказать заранее, какая будет УК, нельзя. Попробуйте поискать отзывы об УК в том здании, в которое собираетесь переезжать — если её специалистов считают «тяжёлыми», «вредными» и «проедающими мозг» — это хороший знак!

Как «подключить» технадзор к проекту?

Если вы решили заказать услугу технадзора, можете сделать это тремя способами:

взять специалиста себе в штат;
нанять специалиста-одиночку по договору;
нанять по договору специализированную организацию.

Эти варианты отличаются по стоимости, но, самое важное, они отличаются по ответственности. Со штатного специалиста взыскать за ошибки и злоупотребления фактически нечего, его можно только уволить. Для наёмного специалиста можно предусмотреть штрафные санкции, но если это специалист-одиночка, то они будут мизерные. Полноценную ответственность может нести только организация, которая оказывает услуги технадзора как постоянную услугу.

С другой стороны, при найме штатного специалиста вы имеете полный контроль над его действиями, в то время как работа независимого специалиста менее прозрачная.

Простого ответа тут нет. Скорее всего, на больших и сложных проектах есть смысл привлекать специализированную организацию, а на небольших и относительно несложных подойдёт и наёмный специалист. В штат специалистов технадзора обычно берут только организации, которые постоянно занимаются строительством или отделкой.

* * *

Технический надзор за строительством при ремонте или перепланировке коммерческих помещений по нормам не нужен. Однако он позволяет добиться желаемого качества, снять ответственность с сотрудников заказчика, у которых нет необходимой квалификации, и проконтролировать соответствие работ законодательным нормам.

Только при участии специалиста технадзора вы можете быть уверены, что ничего не придётся переделывать в дальнейшем. А на большинстве проектов это, за исключением разве что совсем простых и маленьких, полностью окупит его участие.