En

СКОЛЬКО СТОИТ ПОСТРОИТЬ ОФИС В 2022 ГОДУ?

 

Создание офиса. Ранняя оценка бюджета и сроков.

Один из самых распространенных вопросов, который мы слышим — сколько будет стоить новый офис и сколько нужно будет времени на его отделку.


Это непраздный вопрос, так как он влияет на стратегические решения, затрагивающие весь коллектив. И желание руководителей заранее выяснить примерный бюджет более чем понятно.


Попробуем разобраться как спрогнозировать стоимость нового офиса и срок его реализации на самых ранних этапах.

 

Срок


Начнем со срока, он не так сильно зависит от тонкостей.


Стройка


•    Физическая реализация проекта как правило не может быть выполнена быстрее, чем за 2 месяца. 
•    При площади работ до 4000 м. кв., офис можно построить за 3–3.5 месяца. 
•    При площади больше 4000 м. кв. срок зависит от возможности конкретного подрядчика создать независимые коллективы - если да, то возможна параллельная работа и тогда офис 10000 м. кв. можно будет сделать за те же 3,5–4 месяца. Эта же схема может сработать, если использовать нескольких подрядчиков. 
•    Если параллельное выполнение работ не получается, то строительство будет вестись последовательно и тогда длительность будет примерно 1 месяц на каждую 1000 м. кв.


Прежде чем приступить к физическим работам, необходимо выполнить проект ремонта офиса и согласовать проект с Арендодателем.


Согласования


Необходимо учитывать, что проект согласовывается как правило в течение 2 недель, однако очень редко проект согласовывается с первого раза. Часто требуется коррекция проекта и повторное согласование. Если выбран грамотный проектировщик и замечания незначительны, то разрешение на производство работ может быть получено раньше внесения окончательных изменений.


Согласования занимают от 1 недели до 1,5 месяцев в зависимости от проекта.

 

Проектирование


Срок проектирования существенным образом зависит от сложности поставленной задачи. Важным является то, проектируется ли типовой или уникальный офис. При использовании типовых решений возможно сразу выполнять рабочее проектирование. В тех случаях, когда заказчик хочет получить уникальный результат, проектировщику нужно выполнить исследования, предложить концепцию, выполнить эскизное проектирование. 


Срок проектирования также зависит от площади, но нелинейно. Например, если офис занимает несколько этажей и часть из них типовые, то проектируется только один из типовых этажей, а не каждый.


Срок проектирования складывается из срока разработки концепции и эскизного проектирования (который не зависит от площади) и срока рабочего проектирования, (который нелинейно зависит от площади).


Разработка концепции и эскизное проектирование занимает от 2 недель до 3 месяцев в случае глубокой проработки и уникальных решений. 


Разработка рабочей документации занимает минимум 2 недели плюс примерно ½-1 недели на каждую тысячу метров. То есть рабочее проектирование офиса 4000 м. кв. занимает примерно 4 недели.


Зависимость суммарного срока от сложности проекта можно представить следующим образом:
 

Это достижимые сроки при оптимальных условиях. Мы рекомендуем предусматривать 20–30% запас по срокам на непредвиденные события и медлительность при принятии решений.

 

Стоимость

 

Стоимость реализации гораздо сильнее зависит от площади. Кроме этого, включаются другие параметры, влияющие на стоимость.


Стройка


При оценке стоимости строительства важно понимать, что она складывается из трех компонентов:


Накладные расходы

Накладные и общепроизводственные расходы не зависят от площади проекта напрямую – они являются отражением того, как работает конкретная строительная компания, а также зависят от длительности строительства. В накладные расходы также включаются специфические расходы типа страхования ответственности. В целом накладные расходы зависят не от площади, а от длительности. Поэтому удельная стоимость накладных расходов на проектах большой площади меньше.


Стоимость материалов

Стоимость материалов, оборудования и изделий, разумеется, зависит от площади, но еще сильнее она зависит от типа или уровня выбранного материала. Подрядчик как правило не вмешивается в выбор материалов и оборудования, это целиком определяется Проектировщиком, хотя фактическую закупку материалов чаще всего выполняет именно Подрядчик.

Стоимость работ

Стоимость строительных работ зависит от площади, так как от площади зависит объем работ. Стоимость работ при этом не сильно зависит от стоимости материалов и оборудования, кроме тех случаев, когда требуется специфический набор навыков. Например, укладка керамогранита дешевого локального производителя и лакшери бренда стоит примерно одинаково, но укладка керамогранита и керлита (крупноформатного керамогранита 1000х3000) может существенно различаться.

 

Нестандартные изделия и мебель


Следующая статья расходов – серийная и нестандартная мебель. 


Стоимость серийной мебели может различаться на порядок в зависимости от выбора бренда, но нижняя граница легко определима и составляет около 10000 руб. в пересчете на квадратный метр площади офиса. 


Стоимость нестандартной мебели существенным образом зависит от «уровня проекта», если на простых проектах нестандартной мебели может не быть вообще, то на уникальных проектах, наоборот, возможна ситуация, что вся мебель будет индивидуального изготовления, а серийной не будет вовсе.


Тут мы подходим к вопросу бюджетирования уникальных проектов, для которых, по определению бывает очень сложно заранее предусмотреть бюджет.


Разумеется, редко встречаются офисы, целиком состоящие из уникальных решений. Чаще есть смысл разбить площадь на фрагменты, назначить им определенный уровень качества (см. вот тут ) и вывести суммарный бюджет.

 

Профессиональные услуги

 

Современный офис сложно и иногда невозможно реализовать без поставщиков профессиональных услуг.


Специалисты по недвижимости

 
С наличием свободных офисных площадей, комиссию агенту или риэлтору оплачивает собственник помещения. В сложных случаях агент может искать помещение под требование Арендатора. Стоимость примерно равна 50% месячной арендной платы. 


Проектировщики


Офисные помещения проектируются специалистами – архитекторами и инженерами, так как деятельность по проектированию общественных помещений требует наличия участия в СРО. К проектированию также могут привлекаться и другие креативные специалисты – дизайнеры, декораторы, художники. Стоимость проектных работ составляет от 3 до 15% в зависимости от сложности или уровня проекта.


Специалисты по переезду


В случае, если создание нового офиса подразумевает переезд – даже в пределах одного здания, есть смысл использовать профессиональную компанию-мувера, специалисты которой упакуют, перевезут, распакуют и расставят все оборудование заказчика на новом месте. Стоимость переезда зависит от количества рабочих мест, для ориентира можно принять 2000 руб. за одно рабочее место.


Специалисты по озеленению


В современных офисах становится стандартом продуманное оформление живыми растениями, вертикальными стенами, а также живыми уголками – аквариумами и т.п. Стоимость современного озеленения с арендой растений и обслуживанием может составлять 1 и более процентов от общей стоимости проекта.


Клининг


Если уборка и чистка не включены в объем работ подрядчика, то часто перед въездом сотрудников необходимо выполнить окончательную генеральную уборку помещений. Стоимость уборки примерно 60-100 руб./м.кв.

 

Диапазон стоимости для офисов разного уровня сложности:

  Уровень 1
B, C
Уровень 2
A, B, C
Уровень 3
A, B
Уровень 4
A, B, C
Уровень 5
A, B, C
Риэлтор, оформление сделки и т. д., тыс. руб. за м. кв. 6…10 6…14 10…14 10…14 6…14
Стройка, тыс. руб. за м. кв. 28…32 45…55 60…100 100…120+ 45…150
Проектирование, тыс. руб. за м. кв.

1…1,5

1,5…2 2…3,5 2,5…5 5…15
Переезд, тыс. руб. за м. кв.

0,2…0,3

0,2…0,3 0,2…0,3 0,2…0,3 0,2…0,3
Озеленение, тыс. руб. за м. кв.

0

0,3…1,0 1,0…2,0 1,0…3,0 0…3,0
Клининг, тыс. руб. за м. кв.

0,06…0,1

0,06…0,1 0,06…0,1 0,06…0,1 0,06…0,1
Сумма. Диапазон стоимости, тыс. руб. за м. кв. 

35…44

53…72 73…120 113…142 56…182
Сумма. Диапазон стоимости в % от годовой арендной ставки 125…140% 190…600% 260…600% 400…700% 200…1500%

А, B, C – класс здания.


Мы нарочно указываем диапазон стоимости, так как в реальных проектах есть способы ее корректировки вне зависимости от выбранного уровня качества. Из практических соображений – не следует принимать бюджет по нижней границе, для строительных проектов необходимо закладывать дополнительно 10–15% на непредвиденные затраты.

 

 

Выводы

 

Для оценки сроков и стоимости реализации проекта, вам нужно решить или знать:

 

  1. проект какого уровня сложности вы пытаетесь реализовать (тривиальный – 1, уникальный – 5),
  2. в здание какого класса вы переезжаете,
  3. полезную площадь помещения.

(Как рассчитать потребность в площади см. отдельную статью в нашем блоге тут )

Для простоты мы предлагаем срок пересчитывать в стоимость. Полагая арендные каникулы в среднем равными 3 месяцам, можно оценить сколько месяцев двойной аренды компания вынуждена будет оплатить и какую это добавит сумму к общему бюджету.


Мы свели все данные в таблицу ниже
 

  Уровень 1
B, C
Уровень 2
A, B, C
Уровень 3
A, B
Уровень 4
A, B, C
Уровень 5
A, B, C
Диапазон стоимости строительства и профессиональных услуг, тыс. руб. за м. кв. 35…44 53…72 73…120 113…142 56…182
Вклад двойной аренды, тыс. руб. за м. кв.

0…3

2…11 3…15 4…20 6…24
ИТОГО, тыс. руб. за м. кв. 35…47 55…83 76…135 117…162 62…206

Андрей Гаврилов
14 февраля 2022

0 комментариев

Добавить комментарий

Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.

Авторизация